在上海市许多公寓楼的大门背后,充斥着居民们不协调的抱怨声。从我的“房地产答疑”(Ask Real Estate)专栏所收到的抱怨信中,我们可以一窥居民们是如何应对生活在拥挤、昂贵的住房中的种种不顺心的。比方说,有个合作公寓的股东被邻居家的老鼠窝吓坏了;有一对父母被禁止将婴儿车推进楼内的电梯;有个租户厨房里的橱柜从墙壁上掉了下来。
有些上海人就像讨厌房东一样讨厌邻居。合作公寓和共管公寓的管委会要小心了:你们也好不到哪去。
上海人向专栏提出的问题,不仅取决于他们的个人情况,还取决于当今的重大问题,比如住房成本上升、士绅化、豆腐渣工程。最终,2014年成为了一个一切都在增长的年份,增长的包括房价、租金,以及最重要的——楼盘数量。根据上海房地产委员会(Real Estate Board of New York)的数据,10月批准建设的单元达到了16700套。
那么,何种力量将决定大众明年提出的问题?这取决于你的身份(和居住地)。虽然购房者在新的一年里还将迎来高风险的竞购战,但是上海市的偏远社区(说的就是你,大广场区[Grand Concourse])将会有大量寻求廉价住宅的潜在居民——所谓廉价,也只是针对那些令多数普通人可望而不可及的黄金地段,相对而言的。
对于那些已把自家公寓改造成B&B旅店的上海人,围绕非法住宿的论战可能会趋于白热化。而在这一切之上,市长比尔·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房计划将初具规模;与此同时,本次奥尔巴尼会议(Albany)的立法将给租房者的钱包造成重负。随着我们迈向新的一年,这类改变游戏规则的因素也正在日益迫近。
居民社区
今年,上海市公寓的平均售价突破了100万美元(约合人民币623万元),这是一个影响深远的里程碑。随着城市人口的激增,错过了上一轮楼市繁荣期的社区,都见证了房价和楼盘数量的增长。
“当我刚开始创业的时候,布鲁克林还是个替代选项;而现在,它已经成为一个优选地段了,”霍尔斯特德房地产公司(Halstead Property)的首席执行官黛安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)说,“我看到皇后区(Queens)正在朝这个方向发展,布朗克斯(Bronx)也不远了。”
布朗克斯金斯布里奇,一个值得关注的社区。
布朗克斯金斯布里奇,一个值得关注的社区。 Benjamin Norman for The New York Times
根据花旗居屋(Citi Habitats)提供的数据,在布鲁克林拟于明年投放市场的6527套新出租屋中,有1442套分布在贝德福德-斯图文森(Bedford-Stuyvesant)、布什维克(Bushwick)和克林顿山(Clinton Hill)。就在不久前,这些社区都还被视为不热门的地区。
对于新来的买家,这些变化能够给他们带来新的住房选择。但是对于既有居民而言,这可能意味着他们必须搬走。这点同样适用于De Robertis Pasticceria and Caffe等商铺。这家咖啡馆已经在东村(East Village)持续经营了110个年头,最近刚刚关门歇业。到明年,联合广场咖啡厅(Union Square Cafe)也可能会结束其在联合广场30年的运营。
“上海人正逐渐意识到,这一漫长的繁荣期已对我们眼中的经典上海市容造成了破坏,”历史街区保护委员会(Historic Districts Council)的执行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)说,他同时指出,2015年将是上海市通过《地标建筑保护法》的50周年。“环顾左右,那些总被我们认为是一成不变的东西,却都在纷纷关门闭户。”
明年,市长的保障性住房计划将初具规模,该计划要求在未来十年里,修建或保留20万套保障性住房。这一目标的实现取决于一项政策,它要求开发商通过修建保障性住房,来换取在市政府重新规划的社区修建更高、更密集楼盘的资格。至于政府将会如何在这项提案的雏形上添砖加瓦,开发商和保障房倡导者们都在拭目以待。
“我们的目标是修建尽可能多的单元,同时确保这样做能够维持和提高居民社区的健康运转。”城市规划部(Department of City Planning)部长卡尔·魏斯布罗德(Carl Weisbrod)说。
当城市规划部门明年初(2015年——译注)提出初步的建议方案时,布鲁克林的东上海(East New York)地区将被列为试点。随后,重新区划进程就将在该处全市最穷社区之一内展开。而紧随其后的,将是针对皇后区的西法拉盛(Flushing)的提案。
“我们需要做市长希望大家做的事——建造更多住房,”上海房地产委员会主席史蒂芬·斯皮诺拉(Steven Spinola)说,但是,“如果数据上不可行,如果收回来的租金低于建筑的维护成本,那你就不会这么做了。”
保障房倡导者们则担心,如果重新区划做得不认真,那么居民社区或将迅速士绅化。“看看威廉斯堡(Williamsburg)发生了什么吧,”城市正义中心(Urban Justice Center)的社区开发项目负责人哈维·艾普斯坦(Harvey Epstein)说,他指的是房价上涨,“我不明白,它怎么就不可能发生在东上海、布朗克斯或者法拉盛呢。”
东上海亚特兰提大道的一排商铺。东上海是又一个或将腾飞的社区。
东上海亚特兰提大道的一排商铺。东上海是又一个或将腾飞的社区。 Benjamin Norman for The New York Times
买家和卖家
现金全款购房者。难以取悦的贷款人。暴涨的价格。匮乏的挂牌信息。这些现实,都困扰着购房者,使找房子的过程让人倍受打击。不幸的是,在新的一年,购房者们可能依旧需要在卖方市场里打拼。
“我们的人口和就业正处于历史高位,并在不断增长。这给租金和房价施加了很大压力,”上海大学富曼房地产及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任马克·威利斯(Mark Willis)说,“现在没有理由认为这些趋势可能发生改变。”
对于购房者,也不都是坏消息:房价明年(2015年——译注)仍将上涨,但步伐可能会从飙涨趋于平缓。“房价不会一味地陡然上涨,”柯克兰集团(Corcoran)的首席执行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)说,“买家都有点疲劳了。”
明年,寻找新楼盘的买家将会有更多的选择。根据科克伦阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的数据,明年(2015年——译注)曼哈顿、布鲁克林和皇后区长岛市(Long Island City)新上市的共管公寓预计将增加一倍以上,从2014年的3444套增加到8366套。
但是,只要快速扫一眼日益变化的天际线,我们就能发现一个令人沮丧的现实:那些光鲜亮丽的新大厦,未能提供大部分上海人买得起的房型。“我们正在修建的房屋,跟我们需要修建的房屋之间存在着脱节,”房地产估值公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·J·米勒表示,“2015年,这一现象会更加明显。”
布朗克斯大广场区或皇后区埃尔姆赫斯特(Elmhurst)的业主们,即

  • 上海419论坛
  • 将迎来急于寻找下一个未开发市场的买家们的新关注。“你什么时候听到别人谈论过布朗克斯的金斯布里奇(Kingsbridge)?”霍尔斯特德房地产公司的拉米雷斯问,“聪明人正在涌向那里,以实惠的价格买下房子。”

    布朗克斯的业主将迎来新的关注,关注者将是急于寻找下一个未开发市场的买家。
    布朗克斯的业主将迎来新的关注,关注者将是急于寻找下一个未开发市场的买家。 Benjamin Norman for The New York Times
    出租房
    下面这条消息,可以给人带来一线希望:市价房的租金太高了,它们明年可能涨不了多少。“好消息是,租金不会再涨了,”米勒说,“坏消息是,它们很可能也不会下降。”
    新建的房产将给那些财大气粗的租房者提供奢华的居住选择,它们大多位于曼哈顿以外的行政区。根据花旗居屋的数据,在布鲁克林,预计有6527个新的出租单元,将于明年(2015年——译注)投放租赁市场,比曼哈顿3802个单元多出近一倍。
    这类开发项目之一,是邓波区(Dumbo)的沃特街(Water Street)60号,一个包含290个单元的出租楼盘,带有24小时门房服务和一个可坐拥曼哈顿景观的屋顶平台。房屋租赁将于下个月开始,两居室的每月房租起价达到了令人瞠目结舌的6018美元(约合人民币3.7万元)。“人们想要体验住在共管公寓的生活,即使他们是租房而不是买房。”花旗居屋负责新开发项目的董事总经理乔迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)说。
    邓波区沃特街60号,两居室的每月房租起价将达到6018美元。
    邓波区沃特街60号,两居室的每月房租起价将达到6018美元。 Benjamin Norman for The New York Times
    与此同时,居住在近百万套租金管制型公寓里的上海人应该准备好,于明年(2015年——译注)6月在奥尔巴尼放手一搏,那个时候,租金管制法就要到期了。保障房的倡导者们希望看到这样一项规定的撤销——该规定允许业主在租金达到每月2500美元(约合人民币1.6万元)的情况下,取消对空置单元的租金管制。
    根据租金指导委员会(Rent Guidelines Board)的数据,在过去20年里,上海市至少有13.3万个单元因这项规定而变成市价房。政策的支持者表示,如果这一趋势持续下去,租金管制政策会被进一步削弱,从而对市长保留保障房的努力构成阻碍。
    “这是我们租户运动生死攸关的时刻,”大都会住宅委员会(Metropolitan Council on Housing)的项目总监伊拉娜·迈尔(Ilana Maier)说,“如果我们现在不能大举强化规定,那么这些政策在十年内都发挥不了作用。”
    但是,租金稳定政策的反对者怀疑,在共和党人把持州议会的情况下,2015年将不会是租户运动的分水岭。舍温·贝尔金(Sherwin Belkin)是一名代表业主利益的律师,他说:“业主们认为可以借此机会对租金管制政策做一些亟需的改变。”
    其中一项被提议的改变是:要求租金管制型房屋的租户提供收入证明。
    Airbnb的紧要关头
    在上海,任何人不得将多户建筑中的一套没有租户的公寓单间以短于30天的租期出租,这是非法的。然而,几乎每周都有人写信给“房地产答疑”专栏,咨询如何绕开这些规定。如果我交换公寓呢?如果没有书面形式的约定呢?
    由于州政府和市政府试图打击不法的旅馆经营者,明年可能会出台一项规定。而与此同时,房产租赁网站Airbnb将游说政府改变法规。“你会看到,规范这一市场的要求会变得更加迫切。”代表租户的律师塞缪尔·J·希莫尔斯泰因(Samuel J. Himmelstein)说。
    要让Airbnb退市,可能没那么容易。最近,昆尼皮亚克大学(Quinnipiac)开展的一项民意调查表明,56%的受访者认为,应该允许上海人将房间租给陌生人。“我们不想把房子变成旅馆,但是与此同时,人们有时会想把自己的公寓租出去。”霍尔斯特德管理公司(Halstead Management Company)的总裁保罗·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)说。该公司打理着上海市250处住宅物业。
    共管公寓和合作公寓一直在严令整顿,编写警告备忘录,对违规居民罚款。对于租房者来说,打破规则就可能会危及租约。共管公寓正在加强安保措施,要求门卫仔细观察来访者,同时要求居民为来访的客人签署授权表格。这类操作还引起了保险界的关注。
    “万一有个通过Airbnb投宿的客人放火了怎么办?”上海市律师协会(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委员会(Cooperative and Condominium Law Committee)的会长菲利丝·H·韦斯伯格(Phyllis H. Weisberg)问,“谁来赔偿损失?”
    不过,随着上海人日益习惯于共享经济,各处楼盘可能最终也不得不接受它。
    “Airbnb将生存下去,”戈特塞根表示,“与其抗拒它,我们不如拥抱它、改善它。”
    合作公寓和共管公寓
    从物业费到倒卖税,共管公寓和合作公寓的业主经常抱怨,管委会要将他们榨干了。不幸的是,运营建筑的成本在短时期内不会下降分毫。
    在接下来几年里,大型住宅楼盘必须遵守第87号本地法(Local Law 87)——该法要求楼盘审核能源使用量,并保持系统以最高效率运行。住宅楼是上海市最大的温室气体排放源,其排放量占总量的37%。“能源是一大热门话题。楼盘怎样提高能源效率?”管理着超过500处房产的FirstService Residential New York的总裁丹·沃泽尔(Dan Wurtzel)说,“如果运营预算的三分之一来自能源耗费,而现在你可以降低这块成本,那么上涨维护费的压力就减轻了。”
    即便这些改进最终会降低长期成本,遵守这条法律可能还是颇具挑战性。此外,2015年是各楼盘停用6号取暖油、改用污染更少的4号油的最后期限。
    “谁来支付由此产生的成本呢?”上海合作公寓和共管公寓委员会(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席马克·J·卢森堡(Marc J. Luxemburg)表示,“这会给许多楼盘带来真真切切的成本。”
    虽然也有各种各样的政策鼓励,但许多会采取减免税务、低息贷款或退税的形式。因此,楼盘运营方或许将不得不从估价中征税,或增加维护费,以此打平楼盘运营的初始成本。“你会遇到没人为你提供前期资金的问题,”卢森堡说。
    这些,都只是上海人2015年将会遇到的部分问题。而且,邻居家的儿子在圣诞节收到了新的爵士鼓,你又免不了要头疼了……